Reforma tributária em 2026: o que muda para incorporações e obras

A reforma tributária sobre o consumo começou sua transição em 2026. Para a construção e o mercado imobiliário, os pontos centrais, segundo as fontes consultadas, são os seguintes.

2026: ano de teste

Neste primeiro ano, as empresas devem destacar nos documentos fiscais alíquotas de teste de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. Elas não são as alíquotas finais, e o pagamento é dispensado para quem cumprir as obrigações acessórias.

Transição longa

A implantação completa está prevista para 2033, e as empresas conviverão com as regras antigas e as novas até lá. A CBIC avalia que 2027 será uma etapa decisiva e recomenda adaptar processos e sistemas desde já.

Escolhas das incorporadoras

Segundo reportagem do portal Portas, a partir de janeiro de 2026 as incorporadoras podem optar entre manter o RET até 2033 ou migrar para o novo formato de IBS e CBS, cujas alíquotas ainda não estão definidas. Especialistas dizem que a decisão deve ser analisada caso a caso.

O setor imobiliário tem regime próprio

A legislação (Lei Complementar 214/2025) prevê tratamento específico, com reduções de alíquota para certas operações. As fontes divergem sobre os percentuais de redução, então a recomendação é consultar o texto da lei e as notas técnicas da Receita Federal, e não números de blogs.

E o comprador?

Para quem compra um imóvel, a mudança chega de forma indireta, pelo preço. Pergunte à construtora como o contrato trata eventuais alterações de tributos ao longo da obra.

Entendendo a mudança em termos simples

A reforma tributária sobre o consumo substitui diversos tributos hoje cobrados sobre bens e serviços por dois novos: a CBS, de competência federal, e o IBS, compartilhado entre estados e municípios. Em linhas gerais, eles trocam PIS, Cofins, ICMS e ISS por um modelo de imposto sobre valor agregado, no qual o tributo pago nas etapas anteriores gera crédito para a etapa seguinte. A transição é longa, e a conclusão está prevista para 2033.

Para a construção civil e o mercado imobiliário, a discussão é delicada. O setor lida com contratos de longo prazo, vendas na planta e uma cadeia de fornecedores muito grande, e qualquer alteração tributária pode mudar o preço final e a viabilidade de projetos.

O que acontece em 2026

O ano de 2026 funciona como fase de teste. As empresas devem informar nos documentos fiscais as alíquotas de teste, 0,9% de CBS e 0,1% de IBS. Elas não são as alíquotas definitivas, e o pagamento é dispensado para quem cumprir as obrigações acessórias. O objetivo é permitir que sistemas, contadores e empresas se adaptem antes do início da cobrança efetiva.

Isso exige trabalho de bastidores das construtoras: atualização de sistemas de gestão, revisão de contratos, treinamento de equipes fiscais e mapeamento de fornecedores. A CBIC já alertou que 2027 será uma etapa decisiva e recomendou que as empresas comecem a se organizar desde já.

O dilema das incorporadoras: RET ou novo regime

O Regime Especial de Tributação (RET) permite que incorporações submetidas ao patrimônio de afetação paguem uma alíquota única, reduzida, sobre a receita. Segundo reportagem do portal Portas, a partir de janeiro de 2026 as incorporadoras passaram a poder optar entre manter o RET até 2033 e migrar para o novo formato de IBS e CBS, cujas alíquotas ainda não estão definidas. Especialistas afirmam que a escolha deve ser analisada caso a caso, considerando margem, tipo de empreendimento, tamanho da cadeia de fornecedores e possibilidade de aproveitar créditos.

Um resumo jurídico citado nas fontes menciona ainda que incorporações submetidas ao patrimônio de afetação antes de 2029 poderão optar por pagar CBS em percentuais próprios sobre a receita mensal. Por serem regras técnicas e sujeitas a regulamentação, elas devem ser conferidas na Lei Complementar 214/2025 e nas notas da Receita Federal.

Efeito possível sobre os lançamentos

A reportagem do Portas apontou o risco de que a incerteza adie lançamentos. Isso é compreensível: se a empresa não sabe qual regime será mais vantajoso, ela pode esperar mais informações antes de lançar. Por outro lado, a transição gradual e as regras específicas para o setor imobiliário têm o propósito de evitar choques de preços.

E para quem compra imóvel?

O comprador final não paga CBS e IBS diretamente, mas pode sentir os efeitos no preço. Na prática, as principais preocupações são:

• Contratos em andamento. Pergunte como o contrato trata alterações de tributos durante a obra. Há contratos que preveem repasse; outros, não.
• Preço de lançamento. Se a carga tributária de um empreendimento muda, o preço pode ser ajustado em lançamentos posteriores.
• Imóveis usados. A compra de imóvel entre pessoas físicas tem regime próprio e, em princípio, não é afetada da mesma forma.

Cuidados ao ler notícias sobre o tema

Muitas informações circulam em blogs comerciais e materiais de escritórios, com percentuais que divergem entre si. Em nossa pesquisa, encontramos números diferentes para a redução de alíquotas em operações imobiliárias, por exemplo. A recomendação é sempre recorrer ao texto da lei, às orientações da Receita Federal e a um contador de confiança antes de tomar decisões financeiras.

Como as construtoras podem se preparar

1. Mapear as operações da empresa: vendas, locações, serviços e compras de insumos.
2. Simular cenários com RET e com o novo regime.
3. Atualizar o sistema de gestão e o plano de contas.
4. Revisar contratos de fornecedores para permitir o aproveitamento de créditos.
5. Acompanhar a regulamentação, que segue sendo detalhada.

Conclusão

A reforma tributária é uma mudança de longo prazo, e 2026 é um ano de aprendizado. Para o setor imobiliário, o período exige planejamento e acompanhamento regulatório. Para o comprador, a mensagem é de atenção ao contrato e de busca por empresas transparentes sobre os impactos de eventuais alterações tributárias.