Receber as chaves não encerra a responsabilidade de quem construiu. Entenda os principais prazos.
Solidez e segurança
O Código Civil (art. 618) prevê responsabilidade do construtor por cinco anos pela solidez e segurança da obra, incluindo materiais e solo.
Vícios aparentes
Pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 26), o prazo para reclamar de vícios de fácil constatação em produto durável é de 90 dias, contados da entrega. Por isso a vistoria precisa ser feita com cuidado.
Norma de desempenho
A ABNT NBR 15575 define requisitos de desempenho para edificações habitacionais, como segurança estrutural, estanqueidade, conforto térmico e acústico e durabilidade. Ela orienta prazos de garantia por sistema e exige o manual do proprietário.
O manual do proprietário
Guarde o manual e siga a manutenção indicada. A falta de manutenção pode comprometer a garantia.
Documente tudo
- Registre defeitos por escrito, com fotos e datas.
- Use o canal de assistência técnica da construtora.
- Guarde notas e projetos de qualquer reforma.
Os prazos podem variar conforme o caso e o contrato. Em dúvida, procure orientação jurídica.
Garantia legal e garantia contratual
Ao comprar um imóvel novo, o comprador conta com dois tipos de proteção. A garantia legal vem do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, e existe independentemente de qualquer cláusula. A garantia contratual é a prevista no contrato e no manual do proprietário, e pode ampliar os prazos ou detalhar as condições. Em caso de conflito, prevalece a proteção mais favorável ao consumidor, observados os limites da lei.
Prazos principais
- Solidez e segurança: cinco anos. O artigo 618 do Código Civil estabelece a responsabilidade do construtor por esse período, em obras de edifícios e construções consideráveis, quanto à solidez e segurança da obra, seja pelos materiais, seja pelo solo.
- Vícios aparentes: 90 dias. O artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor fixa esse prazo para reclamar de vícios de fácil constatação em produtos duráveis, contado da entrega efetiva.
- Vícios ocultos. O prazo de 90 dias começa a contar quando o defeito se torna evidente, sem prejuízo de outros prazos aplicáveis ao caso.
Esses prazos são gerais, e a interpretação pode variar conforme o caso concreto. Em situações específicas, consulte um advogado.
A norma de desempenho NBR 15575
A ABNT NBR 15575 estabelece requisitos de desempenho para edificações habitacionais, com foco no que o usuário percebe: segurança estrutural, segurança contra incêndio, estanqueidade à água, desempenho térmico e acústico, durabilidade e manutenibilidade. A norma define vida útil de projeto para os sistemas e orienta prazos de garantia por tipo de componente. Os valores exatos constam na própria norma e no manual do proprietário de cada empreendimento. A ideia central é simples: a edificação deve cumprir níveis mínimos de desempenho durante toda a sua vida útil, desde que o usuário faça a manutenção prevista.
Manual do proprietário e manual das áreas comuns
Um bom manual explica o uso correto dos sistemas, a manutenção preventiva, os prazos de garantia e as situações que podem perder a cobertura. Costuma indicar, por exemplo, como limpar esquadrias, quando verificar vedações e quais instalações exigem revisão periódica. O condomínio recebe um manual específico das áreas comuns, que deve orientar a síndica ou o síndico quanto à manutenção do prédio. Guardar esses documentos e seguir as rotinas é a melhor forma de não perder direitos.
O que pode comprometer a garantia
- Reformas que alteram estrutura, instalações ou vedações sem projeto e responsável técnico.
- Uso inadequado dos sistemas, como furos em locais de tubulação ou sobrecarga em elementos não projetados para isso.
- Falta de manutenção preventiva prevista no manual.
- Reparos feitos por terceiros sem comunicar a construtora, quando o defeito ainda estava coberto.
Como acionar a garantia
- Registre o problema com fotos, vídeos, datas e descrição.
- Use o canal oficial de assistência técnica da construtora e guarde o protocolo.
- Dê acesso ao imóvel para vistoria técnica, em dias e horários combinados.
- Exija resposta por escrito e prazo para reparo.
- Se não houver solução, procure orientação jurídica, o Procon ou o Judiciário.
E as áreas comuns?
Defeitos nas áreas comuns pertencem ao condomínio. A administração deve notificar a construtora dentro dos prazos, com laudos técnicos quando necessário. A assembleia pode decidir sobre a contratação de perícia. Quanto antes o condomínio identificar um problema, maior a chance de resolvê-lo dentro da cobertura.
Conclusão
As garantias existem para proteger o comprador, mas dependem de ação rápida e de bons registros. Faça a vistoria com cuidado, guarde os manuais, siga a manutenção e documente tudo. Em caso de dúvida sobre prazos ou direitos, consulte um profissional habilitado. As informações deste artigo têm caráter geral e não substituem orientação jurídica.
Perguntas frequentes
A garantia vale para quem comprou de segundo dono? Em geral, a responsabilidade pela solidez e segurança acompanha o imóvel, mas as condições dependem do caso. Guarde a documentação e consulte um advogado se surgir um problema.
Infiltração em área comum é problema do condomínio ou da construtora? A responsabilidade inicial pode ser da construtora, se o problema decorrer de falha de execução dentro dos prazos de garantia. O condomínio deve notificá-la e registrar laudos.
Posso fazer reparos por conta própria e cobrar depois? É arriscado. Sem comunicar a construtora e dar chance de reparo, você pode dificultar a comprovação do defeito. Registre o problema e use os canais oficiais primeiro.