Comprar na planta pode ser um bom negócio, desde que você confira alguns pontos antes de assinar.
1. Registro da incorporação
A comercialização de unidades só pode começar depois do registro do memorial de incorporação no cartório de Registro de Imóveis, conforme a Lei 4.591/1964. Peça o número do registro e confira a matrícula do terreno.
2. Patrimônio de afetação
É o regime em que o terreno e as receitas da obra ficam separados do patrimônio da incorporadora, o que protege os compradores se a empresa tiver problemas. Pergunte se o empreendimento adota esse regime.
3. Contrato
Leia com calma: preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e de tolerância, multas e condições de distrato.
4. Memorial descritivo
Define o que será entregue: materiais, acabamentos, instalações. Imagens e perspectivas são ilustrativas e não fazem parte do contrato.
5. Histórico da construtora
Visite obras entregues e converse com moradores. Veja o ritmo da obra atual.
6. Cuidado com pagamentos
Pague apenas por meios que identifiquem a empresa e confirme os dados diretamente com a imobiliária ou a incorporadora. Desconfie de pedidos de PIX para contas de pessoas físicas.
Este texto é informativo. Em caso de dúvida, consulte um advogado de sua confiança.
Por que comprar na planta
A compra na planta, ou ainda em construção, atrai porque o preço costuma ser mais baixo que o de uma unidade pronta e o pagamento é feito de forma parcelada durante a obra. Também há maior variedade de unidades para escolher, com opção de posição, pavimento e planta, e a possibilidade de valorização entre o lançamento e a entrega. Em contrapartida, há riscos: atraso de obra, mudança de condições, reajuste das parcelas e, em casos extremos, problemas financeiros da incorporadora. Conhecer esses riscos e saber mitigá-los é o objetivo deste guia.
Documentos que você pode pedir
A Lei 4.591/1964 exige que o incorporador arquive em cartório um conjunto de documentos antes de vender as unidades. Entre eles estão a prova de propriedade do terreno, as certidões negativas, o memorial descritivo, o projeto aprovado e o orçamento de custo da obra. Para o comprador, os itens mais úteis de pedir são:
- Número do registro da incorporação e matrícula do terreno.
- Alvará de construção emitido pela prefeitura.
- Memorial descritivo com especificação de materiais e acabamentos.
- Informação sobre adoção do patrimônio de afetação.
- Minuta do contrato de compra e venda.
- Planta da unidade com áreas e medidas.
Entendendo o patrimônio de afetação
O patrimônio de afetação é um regime criado em lei para separar o terreno e os valores recebidos de uma obra dos demais bens da incorporadora. A ideia é proteger os compradores: se a empresa enfrentar dificuldades financeiras em outro negócio, os recursos do empreendimento afetado não se misturam com as dívidas gerais e permanecem vinculados à conclusão da obra. A adoção do regime também pode trazer benefícios tributários à incorporadora, mas isso é um assunto da empresa. Para você, vale perguntar se o empreendimento o adota e pedir comprovação do registro.
O contrato linha por linha
- Identificação das partes e do imóvel. Confira nomes, CNPJ e descrição da unidade.
- Preço e forma de pagamento. Entrada, parcelas, reforços e saldo, com datas.
- Correção monetária. Índice, data-base e periodicidade.
- Prazo de entrega e tolerância. Veja a data prevista e quantos meses de tolerância existem.
- Penalidades por atraso. Multas e indenizações para construtora e comprador.
- Distrato. Condições para desistir, devolução de valores e retenções.
- Garantias. Prazos e responsabilidades após a entrega.
- Corretagem e outras taxas. Quem paga, quanto e quando.
Corretagem, taxas e custos extras
Além do preço do imóvel, prevê-se um conjunto de custos: comissão de corretagem (em geral informada no contrato), ITBI, escritura e registro, e eventual taxa de assessoria jurídica ou de evolução de obra cobrada pelo banco no financiamento. Peça uma estimativa por escrito para evitar surpresas.
Como acompanhar a obra
Peça acesso ao diário de obra, com fotos e relatório de avanço. Visite o canteiro quando permitido. Compare o ritmo com o cronograma. Se houver comissão de representantes dos compradores, participe; ela existe para fiscalizar o andamento da obra e das contas, no caso de obras contratadas por administração.
Cuidados com golpes
- Pague apenas por boleto ou conta da empresa vendedora, com CNPJ correspondente ao contrato.
- Desconfie de ofertas muito abaixo do mercado e de pressão para fechar de imediato.
- Confirme dados diretamente com a imobiliária ou a incorporadora, por canais oficiais.
- Não assine nada sem ler. Se preciso, peça tempo e orientação de um advogado.
E se a obra atrasar?
O contrato deve indicar o que acontece. Em regra, o prazo de entrega tem uma tolerância; se o atraso a ultrapassar, podem surgir direitos como multa e, em certos casos, indenização ou rescisão. A situação concreta depende do contrato e da lei aplicável, portanto consulte um profissional.
Resumo
Comprar na planta pode ser uma boa estratégia, desde que você confirme o registro da incorporação, entenda o contrato, calcule o custo total, acompanhe a obra e proteja-se contra fraudes. Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado de sua confiança.